Invertir en Miami o Polanco reparte el patrimonio entre dos monedas, dos calendarios fiscales y dos formas de escriturar. Miami publica sus precios en dólares y cobra un impuesto anual que las autoridades locales fijan sobre el valor de mercado. Polanco publica en pesos y, en algunos desarrollos, también en dólares, con un predial bimestral calculado sobre el valor catastral. La decisión depende de qué exposición busca cada cartera.
Este comparativo cruza los precios que publican los desarrolladores de Brickell, el catálogo de departamentos en venta en Polanco de VIVE Polanco y las reglas oficiales del estado de Florida, del IRS y de la Ciudad de México. El orden sigue tres preguntas: cuánto cuesta entrar, cuánto cuesta mantener y qué cambia al escriturar y al vender.
Puntos Clave
- Invertir en Miami o Polanco combina un activo en dólares con otro en pesos, aunque algunos desarrollos de Polanco ya publican su precio en dólares.
- En el catálogo de VIVE Polanco, Eugenio Sue 330 se publica de 475,272 a 2,310,555 dólares y Edgar Allan Poe 327 desde 37 millones de pesos. En Brickell, The Standard Residences parte de 600,000 dólares según su sitio oficial.
- Florida evalúa cada inmueble a su valor justo cada 1 de enero, y en una propiedad que no es residencia permanente el aumento anual del valor evaluado tiene un tope de 10%.
- En la Ciudad de México el predial se paga por bimestre sobre el valor catastral, con una reducción de 8% si se cubre el año completo en enero.
Actualizado: octubre 2026
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Mercado inmobiliario Miami vs CDMX: precio de entrada y moneda
La primera diferencia está en cómo se publica el precio. En Brickell, The Standard Residences Brickell, en 690 SW 1st Avenue, anuncia en su sitio oficial residencias de una a tres recámaras desde 600,000 dólares. Es una referencia de entrada para un desarrollo nuevo en el barrio, y la ficha de Standard Residences Brickell en VIVE Polanco reúne el contacto para pedir disponibilidad.
En el mismo barrio está 619 Brickell, las residencias de Nobu con diseño de Foster + Partners. Según el sitio oficial del desarrollo, la torre de 75 pisos reúne 296 residencias en cinco colecciones, desde departamentos de una recámara hasta sky villas y penthouses, con cierres a partir de 2031. La guía de 619 Brickell Nobu Residences en Miami reúne fechas, datos y contacto del proyecto.
En Polanco, el catálogo de VIVE Polanco muestra que el precio de entrada depende tanto del formato como de la moneda. Eugenio Sue 330, en Polanco IV Sección, se publica con un rango de 475,272 a 2,310,555 dólares, entre suites amuebladas de 60 a 70 m² y departamentos de 146 a 534 m². Edgar Allan Poe 327 se publica desde 37 millones de pesos, con superficies de 288 a 507 m².
Para quien compara desde la Ciudad de México, ese dato cambia la lectura del riesgo cambiario. Comprar en Polanco no siempre significa comprar en pesos, mientras que comprar en Miami siempre significa comprar en dólares. La comparación de preventas entre Polanco y Brickell para compradores de América Latina amplía el contexto de preconstrucción entre ambos barrios.
Diversificar la inversión inmobiliaria entre México y Estados Unidos
Diversificar entre los dos países no solo reparte la moneda. También reparte el costo de mantener el inmueble, porque cada jurisdicción calcula su impuesto anual con una lógica propia. En Florida, el Departamento de Ingresos del estado explica que el valuador del condado evalúa toda propiedad a su valor justo cada 1 de enero, y que al adquirir un inmueble el valor evaluado es igual al valor de mercado.
Sobre ese valor, las autoridades fiscales locales, que incluyen condados, municipios, distritos escolares y distritos especiales, fijan su tasa de millaje después de audiencias públicas. En un inmueble que no es residencia habitual, el aumento anual del valor evaluado tiene un tope de 10%. La exención de homestead, que puede reducir el valor gravable hasta en 50,000 dólares, se reserva a quien hace del inmueble su residencia permanente.
El calendario también difiere. En Florida, el recaudador envía la factura en noviembre, con descuentos de 4% si se paga ese mes, 3% en diciembre, 2% en enero y 1% en febrero. En la Ciudad de México, el Código Fiscal fija el predial por bimestres, pagaderos en febrero, abril, junio, agosto, octubre y diciembre, con una reducción de 8% si se cubren los seis bimestres en enero y de 5% en febrero.
La base tampoco es la misma. El predial de la Ciudad de México se calcula sobre el valor catastral con una tarifa progresiva por rangos, reformada en diciembre de 2025, y en una compraventa ese valor parte del avalúo presentado para el impuesto de adquisición. Los dos sistemas ligan el impuesto anual al valor del inmueble, pero con tasas y fechas que una cartera binacional presupuesta por separado.
Comprar en Miami desde México cambia escritura e impuestos
Un comprador con residencia en México puede adquirir en Miami. El sitio oficial de 619 Brickell lo indica de forma expresa: los extranjeros pueden comprar en la torre, que comercializan Key International Sales y ONE Sotheby’s International Realty. Lo que cambia frente a Polanco es el conjunto de impuestos y retenciones que acompañan la operación, tanto al comprar como, años después, al vender.
Al escriturar en Miami-Dade, el documento de transmisión causa el impuesto documental de Florida. Según el Departamento de Ingresos del estado, la tasa en ese condado es de 60 centavos por cada 100 dólares de la contraprestación, más una sobretasa de 45 centavos que no aplica cuando el documento transmite solo una vivienda unifamiliar. Todas las partes del documento responden por el impuesto, sin importar cuál acuerde pagarlo.
La venta futura también tiene su regla. El IRS establece que quien compra un inmueble en Estados Unidos a una persona extranjera debe retener 15% del monto obtenido en la operación, conforme a la ley conocida como FIRPTA. Para un propietario con residencia en México, esa retención entra en el cálculo de salida desde el momento en que se decide la compra.
En Polanco, el proceso descansa en el notario público. El Código Civil de la Ciudad de México exige escritura pública para vender un inmueble cuyo valor de avalúo supere 365 veces la Unidad de Cuenta local. El comprador paga el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, con una tarifa progresiva aplicada al valor más alto entre el precio pactado, el valor catastral y el avalúo.
Invertir en Miami o Polanco según el perfil del comprador
La tabla reúne, eje por eje, los datos de los sitios oficiales y del catálogo de VIVE Polanco citados en este comparativo.
| Eje | Miami, Brickell | Polanco, CDMX |
|---|---|---|
| Moneda del precio | Dólares | Pesos y, en algunos desarrollos, dólares |
| Referencias publicadas | The Standard Residences Brickell desde 600,000 dólares. 619 Brickell con 296 residencias y cierres a partir de 2031 | Eugenio Sue 330 de 475,272 a 2,310,555 dólares. Edgar Allan Poe 327 desde 37 millones de pesos |
| Impuesto anual | Impuesto a la propiedad sobre el valor justo al 1 de enero, con tasas de millaje locales | Predial sobre el valor catastral, con tarifa progresiva por rangos |
| Calendario de pago | Factura en noviembre, descuento de 4% si se paga ese mes | Seis bimestres, reducción de 8% si se paga el año en enero |
| Actualización del valor gravado | Aumento anual del valor evaluado con tope de 10% si no es residencia permanente | Actualización anual con el mismo porcentaje en que suben los valores unitarios |
| Impuesto al escriturar | Impuesto documental: 60 centavos por cada 100 dólares en Miami-Dade, más sobretasa salvo vivienda unifamiliar | Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles a cargo del comprador, con tarifa progresiva |
| Formalización y reventa | Escritura sujeta al impuesto documental. En una reventa por un propietario extranjero, retención de 15% bajo FIRPTA | Escritura pública ante notario cuando el avalúo supera 365 veces la Unidad de Cuenta |
Polanco encaja con quien vive en la Ciudad de México y quiere un inmueble que pueda usar, visitar y supervisar sin un vuelo de por medio. La guía para llegar a Polanco en Metro Línea 7 muestra la conexión del barrio con el resto de la ciudad, y las preventas de departamentos en Polanco reúnen los proyectos en construcción.
Miami encaja con quien busca un activo en dólares bajo otro sistema fiscal y asume el impuesto anual de Florida y la retención de FIRPTA como parte del costo. Las preventas en Miami de VIVE Polanco y el catálogo de departamentos en Miami permiten comparar 619 Brickell con otras torres. Una cartera con ambos mercados combina dos monedas, dos calendarios y dos escrituras.
Aviso Legal: este comparativo tiene fines informativos y no constituye asesoría financiera, fiscal ni legal. Los precios provienen de los sitios oficiales de los desarrolladores y del catálogo de VIVE Polanco, y las reglas fiscales del Departamento de Ingresos de Florida, del IRS y de los códigos Fiscal y Civil de la Ciudad de México. Precios, tasas y reglas pueden cambiar. El artículo no incluye proyecciones de renta, rendimiento ni plusvalía. VIVE Polanco es un sitio inmobiliario que publica y comercializa propiedades en Polanco y en Miami, entre ellas desarrollos mencionados en este artículo.
Preguntas Frecuentes
¿Puede una persona que vive en México comprar un departamento en Miami?
Sí. El sitio oficial de 619 Brickell indica que los extranjeros pueden comprar en la torre. Al vender más adelante, el comprador de ese inmueble debe retener 15% del monto de la operación bajo FIRPTA, según el IRS.
¿Cómo se compara el impuesto anual de Miami con el predial de Polanco?
En Florida, el valuador del condado evalúa el inmueble a su valor justo cada 1 de enero y las autoridades locales fijan la tasa de millaje. En la Ciudad de México, el predial se calcula sobre el valor catastral con una tarifa progresiva y se paga por bimestres.
¿Hay departamentos en Polanco con precio en dólares?
Sí. En el catálogo de VIVE Polanco, Eugenio Sue 330, en Polanco IV Sección, se publica con un rango de 475,272 a 2,310,555 dólares. Otros desarrollos, como Edgar Allan Poe 327, se publican en pesos.
¿Quién paga el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles en la Ciudad de México?
El Código Fiscal de la Ciudad de México obliga al pago a las personas que adquieren el inmueble. La tarifa es progresiva y se aplica al valor más alto entre el precio de adquisición, el valor catastral y el avalúo.
¿Un propietario que vive en México recibe la exención de homestead en Florida?
La exención de homestead se reserva a quien hace del inmueble su residencia permanente, según el Departamento de Ingresos de Florida. En un inmueble que no es homestead, el aumento anual del valor evaluado tiene un tope de 10%.
Fuentes consultadas
- 619 Brickell, preguntas frecuentes del sitio oficial (296 residencias en cinco colecciones, cierres a partir de 2031, compra de extranjeros, consultado octubre 2026)
- 619 Brickell, visión y arquitectura (torre de 75 pisos de Foster + Partners, consultado octubre 2026)
- The Standard Residences Brickell, sitio oficial (residencias de una a tres recámaras desde 600,000 dólares, 690 SW 1st Avenue, consultado octubre 2026)
- Florida Department of Revenue, impuesto a la propiedad (valor justo al 1 de enero, millaje, tope de 10%, calendario y descuentos de pago, consultado octubre 2026)
- Florida Department of Revenue, exenciones (homestead para residencia permanente, hasta 50,000 dólares, consultado octubre 2026)
- Florida Department of Revenue, impuesto documental (tasa y sobretasa de Miami-Dade, consultado octubre 2026)
- IRS, retención FIRPTA (retención de 15% en ventas de personas extranjeras, consultado octubre 2026)
- Código Fiscal de la Ciudad de México (artículos 112, 113, 116, 126, 127, 130 y 131, consultado octubre 2026)
- Código Civil para el Distrito Federal, vigente en la Ciudad de México (artículo 2320, escritura pública, consultado octubre 2026)
